64位业主共同筹资800万，使27年老商务楼重焕活力

在延安东路700号的港泰广场前，人们站在全新外立面前，透过开阔的公共广场，难以想象这里曾是一栋已经屹立了27年的老旧商务楼。今年9月，港泰广场完成了外立面、大厅、公共广场及电梯等核心区域的改造，焕发出新的生机。这一幕不仅令人振奋，因为这标志着上海首个由多个业主自筹资金进行大规模更新的分散产权商务楼宇的成功案例。由物业管理公司牵头，64位业主齐心协力决定上调物业费，筹集到专款专项用于分期支付800万元的更新费用，为后续的改造提供了必要的流动资金。

在上海的中心城区，有许多建造于上世纪90年代至2000年初的商务楼宇，这些楼宇在建设时普遍采取分割销售模式，因而产权分散，成为商业更新过程中较难解决的问题。近年来，上海市出台了《推进商务楼宇更新提升实施意见》，特别关注这种分散产权的存量楼宇，鼓励探索业主自主更新及经营权集中的多元路径。然而，实践中，由于缺乏业委会以及业主诉求的不统一，使得许多商务楼宇更新的实施面临难题。

港泰广场的更新成功背后，是如何克服了“人”和“钱”这两大障碍。港泰广场建成于1999年，位于繁华的人民广场周边，是上海早期的商务楼之一。经过20多年的风雨洗礼，楼宇明显老化，几年前虽通过“小修小补”进行维护，但近年安全隐患逐渐显现：外立面开始出现空鼓，面临脱落风险，迫切需要进行改造。性能老旧也导致港泰广场的市场竞争力不足，更新前的租金仅为高峰期的一半，入住率更是从95%下降至78%。

对于老旧商务楼宇的更新，首先要解决的无疑是“人”和“钱”这两个核心问题：谁来牵头推动改造，资金又该从何而来。在目前上海的一些成功更新案例中，通常都是由开发商或大型业主主导并承担费用。例如，位于打浦路的“中港汇·黄浦”由香港沪港联合控股集团投资两亿元进行更新，改造完成后办公空间出租率从14%飙升至85%。而港泰广场却没有大型业主，仅有64个小业主，他们之间达成共识非常困难。业内估算，上海产权分散的老旧楼宇约占三成，且业委会的成立比例较低，导致更新难以由业委会推动，而港泰广场也未成立业委会。

业内人士曾透露，市场上有大业主试图收购分散产权以进行改造，但往往效果不佳。一旦大业主收购一部分小业主的产权，其他业主就会因预期而涨价，阻碍交易和更新进程。

对于港泰广场来说，面对亟需更新的状况，却缺乏主导机构和资金撑腰。在关键时刻，物业方——中企物业管理有限公司决定站出来作出领导。中企物业总经理严镔贤表示，他们希望承担这一责任，因为作为一家老牌的商务楼宇物业服务公司，他们早已意识到老旧楼宇需要更新以保持活力。

经过评估，专业团队提出了包括外立面改造、户外公共广场的整修、大堂改造以及超龄电梯更换等四大更新需求，并预估整个修缮将消耗约800万元。根据《民法典》，只要有三分之二的业主参与投票，其中超过半数同意，物业维修资金便能用于改造。港泰广场可调动的维修资金和公共收益约为400万元，但650万元的资金缺口让更新面临压力。由于64位业主中大多为中小业主，一次性筹集资金对于他们来说是个挑战，且他们的想法不一，有的想持有物业长期，有的则希望短期出售，自然不愿参与大额资金的筹集。

面对这样的困境，中企物业借鉴了新加坡和中国香港的办公楼宇更新模式。在新加坡，分层产权楼宇有法定要求设立长期维护储备金，每年定期归集资金用于楼宇修缮，从而避免一次性大额征收。由此，中企物业提出了一个解决方案：自下个月起，业主的物业费将每平方米上涨1.8元，增加的费用将作为楼宇更新的专项资金。这一调整预计每年能筹集到约108万元。而目前的400万元资金缺口将由中企物业先行垫付，待后续通过涨价募集的费用，逐步还清垫付资金并积累新的改造资金。

通过多方协作，港泰广场不仅成功开启更新之路，也为未来的楼宇管理树立了榜样。